Липецкие известия

Подвальный тупик

 

В многоквартирном доме № 1 на площади Победы в Ельце однажды прорвало канализацию. Работники аварийной службы смогли попасть туда только через несколько дней – на дверях подвала висел замок, а вскрывать двери они отказались.  Хозяином подвального помещения  оказалась  неизвестная жильцам дома завхоз местной школы.

- В подвале проходят коммуникации, обслуживающие квартиры не только нашего дома № 1, но и дома № 3. Как можно было продать его частному лицу? – этот вопрос Виктор Алексеевич  Зайцев задает вот уже 11 лет. Сначала – чиновникам, потом судье, теперь он обратился в газету «Липецкие известия» как к последней инстанции, на помощь которой рассчитывает.

Зайцев пододвигает ко мне лист с планом четырехэтажки, в которую он переселился одним из первых в 1964 году. На листе вырисовывается подвальный лабиринт, скрытый в недрах  типичного «человечника», как с иронией называют малогабаритные дома.

- Приватизировать квартиры мы начали еще в девяностых, - рассказывает пенсионер, которого выбрали старшим по дому № 1. Сорок четыре года он проработал слесарем по обслуживанию котельной. - С правом собственности на квартиры у нас должны были появиться и права на технические помещения, предназначенные для обслуживания квартир. До 2007 года подвалом по договору аренды с муниципалитетом пользовалась аптека. Но весной 2012 года развесили объявления о продаже части подвального помещения в нашем доме.

- Мы – к тогдашнему главе города. Панов переадресовал нас к своему заму, а тот отрезал: «Я продам, и никого не буду спрашивать», - дополняет Антонида Мишукова, тоже проживающая в этом доме. Пенсионерка в советское время работала инженером-конструктором и проектировала коммуникации, подобные тем, что размещены в спорном подвале.

Жалоба Зайцева в прокуратуру ненадолго отсрочила продажу части подвала (подвал под домом разделен на три самостоятельных нежилых помещения под номерами 1, 2, 3).

Право собственности на  нежилое помещение №3 было зарегистрировано 30 марта 2012 года за городским округом город Елец на основании Решения Совета народных депутатов Ельца № 292 от 26 мая 1992 года. 20 декабря 2012 года на аукционе, проведенном администрацией Ельца, подвальное помещение № 3, по которому проходят общие коммуникации и которое по определению имеет все признаки общего имущества, было продано.

- Когда заливало мою квартиру, коммунальщики не смогли оперативно попасть в подвал для перекрытия воды. Вызванивали, потом ходили за ключами к владелице помещения. Ею оказалась рядовая работница нашей местной школы, – недоумевает Виктор Алексеевич. 

В феврале 2016 года Зайцев обратился в Елецкий городской суд с исковым заявлением о признании недействительной сделки по отчуждению помещения № 3 в многоквартирном доме № 1 на площади Победы в Ельце и признании права общей долевой собственности на данное помещение.

НЕВИДИМАЯ МИНА

При рассмотрении дела суд выезжал на место и удостоверился, что «по помещениям подвала проходят транзитные коммуникации, по которым проходит коммунальный ресурс не только в дом № 1 на площади Победы, но и в другой объект: дом № 3 на той же площади». При этом суд пришел к выводу, что «спорный подвал, обозначенный в техническом паспорте как нежилое помещение № 3, является самостоятельным объектом. Для обслуживания квартир и мест общего пользования собственников жилых помещений предназначены помещения подвала, обозначенные в техническом паспорте как нежилое помещение № 2».

Выходит, никому не видимая мина  была заложена под интересы жильцов еще в далекие советские времена, когда часть подвала под домом №1 была отдана под аптеку. Наверное, тогда жильцы радовались, что за лекарствами недалеко бежать. Никто не знал, как всё обернется через сорок лет, когда предприимчивые людишки начали расхватывать куски и кусищи бывшей общенародной собственности. А ситуация на площади Победы в Ельце – вовсе не уникальная. Оглядитесь вокруг и задайте себе вопрос: почему хозяином соседнего здания на вашей улице, бывшего магазина или такого же полуподвальчика вдруг оказался тот или иной человек? Ответ, как правило, лежит на поверхности: новый хозяин – ближайший родственник или доверенное лицо кого-то из тех, кому удалось протиснуться ближе к лакомому пирогу муниципальной власти.

Читаю дальше: «Суд считает доводы истца несостоятельным, так как защита права пользования подвалом предусматривает иной способ защиты в случае возникновения такого спора. В данном случае иск заявлен о признании права общедолевой собственности на подвальное помещение № 3, на что законных оснований не имеется».

Надо ли писать, что в итоге Виктору Зайцеву было отказано в удовлетворении его исковых требований.

Зайцев намерен и дальше искать справедливость, даже если придется дойти до Верховного Суда РФ, который, кстати, в 2016 году внес ясность, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме.

С момента начала приватизации квартир дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. То есть, правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

Если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома», то право долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. Остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

При этом обязанность доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен для самостоятельного использования - доказывать должен ответчик.

БЕЗНАДЕЖНОЕ ДЕЛО?

За разъяснениями по проблеме жильцов дома № 1 на площади Победы газета «Липецкие известия» обратилась к липецким специалистам в области юриспруденции и права.

По словам юриста Андрея Богатых, представителя компании «Слово и дело», истец выбрал неправильный способ защиты своих прав.

Виктор Зайцев в одно исковое заявление включил четыре различных требования (предмета и оснований иска):

- признание сделки недействительной;

- признание права общей долевой собственности;

- признание незаконным включения нежилого помещения в перечень предприятий, имущества передаваемых в муниципальную собственность г. Ельца.

- признание недействительной государственной регистрации права собственности.

При данных обстоятельствах решение суда предсказуемое.

В спорном нежилом помещении № 3 в подвале дома № 1 на площади Победы расположены стояки отопления, водоснабжения и водоотведения, при этом в случае аварийной ситуации возможности оперативно попасть в нежилое помещение, где находятся общедомовые коммуникации и частное владение, нет, поскольку ключи от нежилого помещения у частника, выкупившего помещение.

Поскольку в подвале находятся общедомовые коммуникации (стояки отопления, водоснабжения и водоотведения), то указанное нежилое помещение, относящиеся к общему имуществу названного дома принадлежит всем собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности.

Указанные помещения являются вспомогательными помещениями, которые изначально проектировались, строились и предназначались для обслуживания всего здания, а не только помещений собственника аптеки. Вышеуказанные помещения относятся к местам общего пользования и входят в состав общего имущества.

Критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании. При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, герою публикации необходимо обратиться в суд с требованием признания за собственниками дома права общей долевой собственности на общее имущество и указать на помещения, где находятся коммуникации, к которым должен быть беспрепятственный доступ.

Кристина СПИРИНА

Фото автора.